Wann darf mein Vermieter meine Wohnung kündigen?

Mieterschutz spielt in Deutschland eine große Rolle: Vermieter dürfen einen Mietvertrag nicht einfach kündigen. Es gibt aber einige Fälle, in denen das rechtlich möglich ist – auch wenn die Mieter sich nichts haben zu Schulden kommen lassen. Hier ein Überblick, wann eine Kündigung durch den Vermieter erlaubt ist.

Der Brief kam unerwartet: Nach mehr als zehn Jahren in ihrer Mietwohnung flatterte den Müllers die Kündigung wegen Eigenbedarfs ins Haus. Das Ehepaar ist geschockt – und hat nun einige Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Wann das rechtens ist und in welchen Szenarien eine Kündigung durch die Vermieter noch erlaubt ist.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Wohnungseigentümern dürfen ihren Mietern kündigen, wenn sie oder nahe Familienangehörige die Wohnung selbst brauchen. Die Anforderungen an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind allerdings hoch. Nach einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2014 (Beschluss vom 23. April 2014; AZ: 1 BvR 2851/13) muss der Vermieter „vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme“ der Wohnung haben.

Nachvollziehbar müssen Vermieter darlegen, warum sie oder ein Angehöriger die Wohnung benötigen; etwa, wenn der Vermieter sie als Altersruhesitz nutzen will.
Dem Karlsruher Beschluss folgend scheint auch der engere Kontakt zu einem Kind als Grund zu gelten. Der Vermieter muss also in seinem Kündigungsschreiben genau angeben, für wen die Wohnung genutzt werden soll – und warum.

Natürlich kann der Vermieter – begründet – selber einziehen, aber auch Kinder, Geschwister oder Enkel haben einen Anspruch. Dieser Kreis wurde durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ausgeweitet. Demnach können auch Nichten, Neffen, Tanten und Onkel einen Anspruch auf Eigenbedarf haben (Urteil vom 27. Januar 2010; AZ: VIII ZR 159/09). Darüber hinaus kann ein Vermieter auch Eigenbedarf für einen Angehörigen seines Haushalts anmelden, etwa eine von ihm beschäftigte Putzkraft. Doch entscheidet das der Einzelfall und kann nicht pauschal angenommen werden.

Verwertungskündigung

Möchte ein Haus- oder Wohnungseigentümer das Grundstück verkaufen oder das Gebäude abreißen lassen, darf er seinen Mietern in diesem Gebäude ebenfalls kündigen. In diesem Fall spricht man von einer Verwertungskündigung. Diese ist aber nur erlaubt, wenn der Vermieter andernfalls Nachteile hätte. In solchen Fällen muss man die Nachteile, die dem Vermieter durch Fortführung des Mietverhältnisses entstehen, mit denen des Mieters vergleichen, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. September 2017 hervor (AZ: VIII ZR 243/16).

In dem Fall hatte eine Gesellschaft ihren Mietern gekündigt, weil sie das Gebäude abreißen wollte, um das Modegeschäft auf dem Nachbargrundstück zu erweitern, das ihr ebenfalls gehörte. Die Kündigung war unwirksam, wie der BGH entschied. Die Klägerin konnte keine erheblichen Nachteile für den Fall nachweisen, dass das Mietverhältnis weiter bestanden hätte.

Vermieter kündigt, da der Mieter die Miete nicht zahlt

Zahlt ein Mieter seine Miete nicht oder zu spät, darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter zwei Monate im Rückstand ist. Das gilt als Vertragsverletzung. In diesem Fall ist auch eine fristlose Kündigung erlaubt. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig. Der Mieter kann sich dann auch nicht darauf berufen, dass er die Miete nicht habe zahlen können, weil er auf Sozialleistungen angewiesen sei und das Sozialamt nicht (vollständig) oder verspätet gezahlt habe. Denn auf ein Verschulden des Mieters kommt es in diesem in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gesondert geregelten Fall ausdrücklich nicht an.

Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Auch wer den Hausfrieden stört, kann seine Wohnung verlieren. Das gilt für Mieter, die ihre Nachbarn belästigen, regelmäßig die Ruhezeiten verletzten oder Nachbarn und Vermieter gar beleidigen oder bedrohen. Auch das kann als Vertragsverletzung gelten. Bevor er kündigt, muss der Vermieter den Mieter aber zunächst abmahnen. Auch eine grobe Beleidigung des Vermieters kann ein Kündigungsgrund sein. So stellte das Amtsgericht München in seinem Urteil vom 16.07.2013 (Az.: 411 C 8027/13) fest, dass die streitgegenständliche Beleidigung „Sie sind ein Schwein“ jedenfalls dann eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter darstelle, wenn keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorangegangen sei.

Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

Wer seine Wohnung untervermieten will, muss den Vermieter in der Regel um Erlaubnis fragen. Macht der Mieter das nicht oder vermietet er seine Wohnung sogar unter, obwohl der Vermieter es verboten hat, muss mit einer Kündigung rechnen. Auch hier ist eine fristlose Kündigung möglich. Vorsicht ist vor allem geboten, wenn ein Mieter seine Wohnung an Touristen vermietet. Dabei muss der Vermieter nicht nur gefragt werden – es braucht eine schriftliche Erlaubnis. Dabei reicht eine allgemeine Genehmigung für Untervermietungen allerdings nicht aus, wie zuletzt der Bundesgerichtshof feststellte. Wie der zuständige Richter sagte, brauche es eine explizite Erlaubnis für Touristenvermietungen (Urteil vom 8. Januar 2014, AZ: VIII ZR 210/13).

Kündigung wegen Überbelegung der Wohnung

Gleiches gilt für eine nicht zumutbare Überbelegung. In den meisten Fällen darf ein Mieter zwar zum Beispiel den Partner in die Wohnung aufnehmen. Bei einer Überbelegung der Wohnung, die nicht zumutbar ist, hat der Vermieter allerdings das Recht zu kündigen, gegebenenfalls auch fristlos. So entscheid das Amtsgericht München, dass eine vierköpfige Familie nicht in einem kleinen Ein-Zimmer-Appartement wohnen darf (Az. 415 C 3152/15). Als Richtwert gelte, dass Familien in Wohnungen leben müssten, in denen im Schnitt auf jedes Familienmitglied zehn Quadratmeter kommen.

Streit mit Mieter oder Vermieter? Anwälte für Mietrecht helfen

Sie möchten Ihrem Mieter kündigen, weil sie die Wohnung selbst brauchen oder er den Mietvertrag verletzt hat, sind aber nicht sicher, ob das rechtlich in Ordnung ist? Sie haben Streit mit Ihrem Vermieter oder sogar schon die Kündigung auf dem Tisch? In diesem und anderen mietrechtlichen Fällen können Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte helfen. Sie können Sie auch dazu beraten, ob eine Klage sinnvoll ist. Einen Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht finden Sie hier.

Quelle: Deutsche Anwaltauskunft