Schimmel in der Wohnung: die Rechte der Mieter
Wenn Schimmel in der Mietwohnung auftaucht, kommt es oft zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Wir erklären, was Mieter jetzt tun sollten.
Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit. Ist die Luftfeuchtigkeit zu hoch, setzt sie sich an den im Herbst und Winter kalten Wänden ab. Auch wenn die Feuchtigkeit aus anderen Gründen nicht trocknen kann – zum Beispiel, weil Wasser durchs Dach sickert oder ein Rohr beschädigt ist – kann der Schimmelpilz entstehen.
Mieter wie Vermieter können für Schimmel in der Wohnung verantwortlich sein
In Wohnung ist der schwarze Schimmel am weitesten verbreitet. Er ist besonders schädlich für die Gesundheit und kann zum Beispiel allergische Reaktionen hervorrufen. Tauchen die dunklen Flecken in der Wohnung auf, sollte man sie also so schnell es geht entfernen. Doch das kann teuer und aufwändig sein. Das Problem: Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können dafür verantwortlich sein, wenn sich an der Wand ein Schimmelpilz gebildet hat.
Der Mieter hat die Pflicht, seine Wohnung pfleglich zu behandeln – und zum Beispiel regelmäßig zu lüften. Schimmel kann durch zu wenig oder falsches Lüften entstehen. Wenn die Bewohner regelmäßig Stoßlüften und richtig heizen, können sie die Feuchtigkeit in der Wohnung schon deutlich reduzieren. Stoßlüften bedeutet, die Fenster für fünf bis zehn Minuten weit zu öffnen. Je kälter es draußen ist, desto kürzer muss gelüftet werden. Beim Heizen ist es wichtig, dass in allen Räumen eine relativ konstante Temperatur herrscht.
Bei Baumängel oder Wasserschäden ist Vermieter verantwortlich
Doch manchmal lässt sich die Bildung des hartnäckigen Pilzes schlicht nicht verhindern. Vor allem dann, wenn Baumängel oder Wasserschäden vorliegen oder das Haus nicht ausreichen gedämmt ist. Dann ist der Vermieter verantwortlich. Ist die betroffene Wand eine Außenwand handelt, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Baumängel der Grund sind. Außenwände sind durch Wärmebrücken, undichte Rohre oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Boden besonders anfällig. Dies zu beweise kann allerdings langwierig und aufwändig sein.
Wie Mieter vorgehen sollten, wenn es Schimmel in der Mietwohnung gibt
1. Feststellen und Anzeigen des Schimmels
Sobald Mieter Schimmel in ihrer Wohnung entdecken, müssen sie den Vermieter informieren, sonst droht der Verlust von Rechten wie etwa zur Mietminderung.
Das gilt im Übrigen auch bei jedem anderen Mangel in der Wohnung. Wenn der Mieter erst nach einem halben Jahr Bescheid gibt und sich der Schimmel in der Zwischenzeit ausgeweitet hat, muss er für das Entfernen des Schimmels unter Umständen selbst zahlen.
Ist der Mieter nicht für den übelriechenden Pilz an der Wand verantwortlich, hat er ein Recht auf Mängelbeseitigung. Der Vermieter hat dann die Pflicht, den Schimmel zu entfernen und die Ursache zu beheben beziehungsweise Handwerker dazu beauftragen. Der Mieter muss ihm dafür eine Frist setzen. Er muss Handwerkern Zugang zu seiner Wohnung und der betroffenen Stelle gewähren.
2. Streit wegen Schimmels in der Wohnung: konsequent nachhaken
Oft ist allerdings nicht gar klar, wer für die Schimmelbildung in der Wohnung verantwortlich ist. Nach der Meldung des Problems folgt häufig ein lästiger Briefwechsel mit dem Vermieter – inklusive gegenseitiger Schuldzuweisungen.
Häufig verweisen Vermieter zunächst darauf, dass der Mieter seine Wohnung nicht genügend geheizt und gelüftet und somit nicht genug gegen die Feuchtigkeit unternommen hätte. Der Bewohner sollte zumindest erst einmal konsequent nachhaken, sollte sich der Vermieter stur stellen. Was aber tun, wenn auch das nichts bringt?
3. Privater Gutachter zum Schimmelbefall: Restrisiko bleibt
Mieter, die sich sicher sind, keine Schuld an der Ursache der Schimmelbildung zu tragen, sind mit der Beauftragung eines privaten Gutachtens schlecht beraten. Denn sollte der Streit vor Gericht landen, wird der Richter ohnehin einen Sachverständigen beauftragen, der sich Schadensbild und Schadensursache vor Ort anschaut und bewertet. Haben Mieter bereits vorher einen Privatgutachter beauftragt, werden die von ihnen verauslagten Sachverständigenkosten nur selten vom Vermieter zurückzuholen sein.
4. Mietminderung: Druckmittel zum Handeln bei Schimmelbefall
Mietminderung ist ein probates Mittel, um den Vermieter zum Handeln zu veranlassen, sollte aber wohldosiert erfolgen. Wenn nämlich der Mieter durch Kürzung seiner Mietzahlung insgesamt zwei komplette Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen – so die Mietminderung nicht berechtigt gewesen ist. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) vor wenigen Jahren in dem dort zu Grunde liegenden Fall (Urteil vom 11.7.2012, AZ: VIII ZR 138/11). Zudem müsste dann die ausstehende Miete rückwirkend gezahlt werden.
Liegt die Ursache eines Schimmelbefalls in der Wohnung in einem Baumangel am Haus, wird die geschuldete Miete kraft Gesetzes, also ohne eine entsprechende Erklärung des Mieters, gekürzt. Die Höhe entspricht der sogenannten Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Schimmelpilz. Der Mieter kann sich auf diese gesetzlich gekürzte Mietminderung berufen.
Mieter muss Vermieter über Mietminderung informieren
Das gilt auch rückwirkend – also wenn die Miete für den betreffenden Monat bereits überwiesen ist, wenn der Mangel auftritt. Dann kann der zu viel gezahlte Teil der Miete des Vormonats von der nächsten Miete abgezogen werden. Grundsätzlich gilt aber auch hier: Der Mieter muss den Vermieter über den ungebetenen Mitbewohner informieren. Er soll schließlich die Chance haben, entsprechend zu handeln. Auch hierzu urteilte der BGH (Urteil vom 5. 12. 2010, AZ: VIII ZR 330/09).
Eine Mietminderung ist beispielsweise dann möglich, wenn die Bildung des Schimmelpilzes nur durch ständiges Lüften vermieden werden kann. Da aber ein Dauerlüften nicht der normalen Wohnnutzung entspricht, kann sogar eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent gerechtfertigt sein. Das entschied das Amtsgericht München im Juni 2010 (AZ: 412 C 11503/09). Ebenso verhält es sich bei Gesundheitsschäden durch den Schimmel, die allerdings durch ärztliche Atteste bewiesen werden müssen (Urteil des Kammergerichts Berlins aus dem Juni 2010, AZ: 12 U 164/09).
Mietminderungstabellen beachten
Woher wissen Mieter nun, wie stark sie die Miete für ihre Wohnung mindern können? Betroffene sollten sich Gerichtsurteile anschauen oder sich in Minderungstabellen schlau machen. Allerdings ist auch hier Vorsicht geboten: Wie viel Minderung erlaubt ist, kommt immer auf den Einzelfall an.
Eine sichere Alternative kann es sein, die Mietzahlung nachweislich unter Vorbehalt zu stellen, vollständig zu bezahlen und anschließend anteilig zurückzufordern. So kann der Mieter ausschließen, dass er die Minderung zu hoch bemisst und so in Zahlungsrückstand gerät.
Gerichtsverfahren: Beweislast beim Vermieter
Hilft all das nicht, bleibt nur der Gang zum Anwalt – und dann vor Gericht. Spätestens hier wird der Richter einen Sachverständigen beauftragen und spätestens hier wird dann die mietrechtliche Verantwortlichkeit für den Mangel der Mietwohnung geklärt. Es gibt nur sehr wenige Urteile des Bundesgerichtshofs zu Fragen des Schimmelbefalls, den ganz überwiegenden Teil der Entscheidungen treffen aber die Amtsgerichte, weshalb in vielen Bereichen keine einheitliche Rechtsprechung vorliegt – einfach auch deshalb, weil die Fälle stets individuell und schwer zu vergleichen sind.
Fazit: Der frühe Mieter fängt den Schimmel
- Kontaktaufnahme: Der Vermieter muss unmittelbar mit dem ersten Auftreten des Schimmels in der Wohnung kontaktiert werden
- Schuldfrage: Weigert er sich, gegen den Schimmelbefall vorzugehen und ist die Ursache unklar, kann durch einen privat bestellten Gutachter etwas mehr Klarheit geschaffen werden. Allerdings: Das Geld für diesen Auftrag gibt es womöglich nicht zurück.
- Konsequenzen: Mietminderung ist eine Möglichkeit für Mieter, den Druck zu erhöhen. Allerdings sollte er sich sicher sein, dass er den Schimmel nicht selbstverschuldet hat. Andernfalls droht im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung. Sollte alles nichts helfen, bleibt nur der Gang vor Gericht – und hier liegt die Beweislast beim Vermieter.
Sollte sich die Angelegenheit in die Länge ziehen und der Vermieter sich uneinsichtig zeigen, sollten Betroffene zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht gehen. Wichtig ist für den ersten Besuch, dass Mieter alle Unterlagen mitbringen – auch mögliche Protokolle und den bisherigen Schriftwechsel mit dem Vermieter.
Quelle: Deutsche Anwaltauskunft
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