Mieterhöhung: Ohne Frist und Zustimmung des Mieters?

Die Mietpreise steigen in deutschen Großstädten kontinuierlich. Dabei stellt sich die Frage: Was müssen Mieter bei Mieterhöhungen über sich ergehen lassen? Welche Fristen gelten, was ist eine Kappungsgrenze und was passiert, wenn sie dem Vermieter die höhere Miete einfach nicht zahlen?

2015 kommt die Mietpreisbremse, um bei Neuvermietungen Mieterhöhungen zu begrenzen. Experten streiten darüber, wie wirksam sie sein wird. Doch sehen sich Mieter oftmals einem anderen Problem gegenüber: einer Mieterhöhung während der Bewohnung. Auch wenn es sich bei der vereinbarten Miete nicht um eine Index- oder Staffelmiete handelt, bei denen der Mietpreis sukzessive ohnehin ansteigt, steht es dem Vermieter zu, die Miete an eine allgemeine Preissteigerung anzupassen. Dabei darf er sich an ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren.

Die grundsätzliche Möglichkeit einer Mieterhöhung ist den Vermietern daher gegeben – leicht durchzusetzen ist sie dennoch nicht. Denn der Mieter muss einem solchen und so genannten Mieterhöhungsverlangen zustimmen. So er das nicht tut, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Wenn die von dem Mieter gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen. Die Chancen für eine Mieterhöhung in diesem Fall stehen also nicht schlecht, allerdings nur im Rahmen der vom Gesetz gestellten Anforderungen.

Die häufigsten Fehler bei Mieterhöhungen durch den Vermieter

• Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen.
• Es muss daraus hervorgehen, warum die Wohnung teurer wird, also etwa einen Verweis auf die Mietspiegel enthalten.
• Das Schreiben muss an alle Mieter gehen.
• Der Name der Person, der die Mieterhöhung fordert (Hausbesitzer bzw. Vermieter aber auch ein Vertreter der Hausverwaltung), muss darin auftauchen.

Für die Prüfung der Richtigkeit bleiben dem Mieter der ausgehende Monat plus zwei weitere Monate Zeit. Während dieser Phase muss der Mieter die erhöhte Miete noch nicht zahlen. Ganz im Gegenteil: Tut er es doch, kann er sich unter Umständen im Nachhinein nicht mehr gegen die Erhöhung wehren, wie das Amtsgericht München erst kürzlich entschied (Urteil vom 14. August 2013, AZ.: 452 C 11426/13). In der Rechtsprechung ist ein sogenanntes konkludentes Verhalten durch den Mieter anerkannt. Das heißt: Wer seine erhöhte Miete zahlt, stimmt damit dieser Erhöhung auch zu. Es gibt aber unterschiedliche Auffassungen darüber, wie viele vorbehaltlose Zahlungen ausreichend sind, um eine stillschweigende Zustimmung zur Erhöhung anzunehmen. Von einer bis bis fünf Zahlungen gingen hier die Meinungen der Richter auseinander. Es ist also ratsam, vor einem Gang zu Gericht abklären, was das örtliche Gericht zu dieser Frage sagt.

Einzuhaltende Frist des Vermieters bei Mieterhöhungen

Eine Klage zur Zustimmung durch den Vermieter muss dann bis zum Ablauf des fünften Monats nach Stellen des Erhöhungsverlangens erfolgen – so der Mieter auf die Forderung nicht reagierte. Darüber hinaus kann ein Vermieter erst nach 12 Monaten nach einer Mieterhöhung eine weitere Erhöhung versuchen durchzusetzen. Diese Regelung wird als Jahressperrfrist bezeichnet.

Mietspiegel: Wie Gerichte die ortsübliche Vergleichsmiete erheben

Kommt es tatsächlich zu einer Auseinandersetzung vor Gericht, holen diese ein Sachverständigengutachten ein – und verlassen sich nicht auf den Mietspiegel. Denn häufig ist die Frage der richtigen Einordnung in den Mietspiegel streitig, die über das Gutachten geklärt wird. Mietern, die sich auch nach einer gerichtlichen Entscheidung für den Vermieter weiterhin der erhöhten Zahlung verweigern, droht Ärger. Einerseits kann der Vermieter die nicht gezahlte Miete einklagen. Andererseits droht bei ausreichendem Mietrückstand sogar die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Kappungsgrenze: Bedingung für eine Mieterhöhung

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der eine Maßstab, der bei einer Mieterhöhung relevant ist. Ein anderer ist die so genannte Kappungsgrenze. Sie legt fest, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf – gemessen an der Miete vor der ersten Erhöhung. Einige Bundesländer haben die 20 auf 15 Prozent gesenkt – für so genannte „Mangelgebiete“, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum kritisch ist, wie etwa in Berlin, München oder Hamburg. Allerdings wird darum gestritten, ob diese Sonderregelungen verfassungsgemäß sind.

Tipp: Betroffene Mieter sollten ein Mieterhöhungsverlangen anwaltlich überprüfen lassen, zumal sie oft fehlerhaft sind.

Quelle: Deutsche Anwaltauskunft