Mieter müssen nicht immer renovieren

Wer seine Wohnung beim Einzug unrenoviert übernimmt, muss sie auch nicht renovieren – selbst dann, wenn er laut Mietvertrag für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Außerdem dürfen Mieter nicht mehr generell dazu verpflichtet werden, beim Auszug anteilige Renovierungskosten zu übernehmen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat weitreichende Grundsatzurteile zur Wohnungsrenovierung verkündet. Danach dürfen Vermieter die Instandhaltung nicht auf den Mieter übertragen, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert war. Dadurch würden Mieter unangemessen benachteiligt, so das Gericht. Weiter entschieden die Richter, dass Mieter generell nicht mehr dazu verpflichtet werden dürfen, beim Auszug unter Umständen anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ausziehen. Diese Aussage gilt unabhängig davon, ob eine Wohnung beim Einzug renoviert übergeben wurde oder nicht.

Mit den neuen Urteilen vergrößert sich erneut die Zahl der Mieter, die vollständig von der Renovierungspflicht entbunden werden. Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren immer wieder Schönheitsreparatur-Klauseln gekippt. Vor allem ältere Mietverträge enthalten deshalb sehr häufig ungültige Klausen – mit der Folge, dass der Mieter überhaupt nicht zum Pinsel greifen muss.

Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?

Schon der Begriff Schönheitsreparaturen ist irreführend, denn eigentlich handelt es sich dabei gar nicht um Reparaturen. Gemeint ist nur die Beseitigung der normalen Spuren, die man beim Wohnen hinterlässt. Das heißt: Der Mieter muss sich um Gebrauchsspuren kümmern, die sich mit einfachen Mitteln beseitigen lassen. Dazu gehören zum Beispiel das Streichen und Tapezieren von Decken, Wänden und Türen, aber auch das Lackieren von Heizkörpern. Löcher in den Wänden müssen zugespachtelt werden. Auch die Innenseiten von Fensterrahmen und Wohnungstüren muss der Mieter streichen. Die Außenseiten hingegen nicht – schließlich werden diese nicht durch das Wohnen abgenutzt. Für aufwendige Instandsetzungsarbeiten wie das Abziehen von Holzdielen ist der Mieter ebenfalls nicht zuständig.

Wie oft muss renoviert werden?

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen bestätigt, dass „starre Fristen“ bei Schönheitsreparaturen nicht zulässig sind. Das heißt: Klauseln, die einen klaren Zeitpunkt für Reparaturen vorschreiben („alle 3 Jahre“, „spätestens nach 4 Jahren“) sind ungültig.

Es gilt also: Der Mieter muss nicht etwa nur deshalb renovieren, weil die Frist verstrichen ist, sondern weil die Wohnung es nötig hat. Vermietern werden deshalb variable Formulierungen empfohlen. Zum Beispiel mit dem Zusatz, dass die nur „im allgemeinen oder im Regelfall geltenden“ Fristen sich je nach der tatsächlichen Abnutzung verlängern oder verkürzen können. Aber auch diese „weichen“ Fristen dürfen nicht zu kurz sein. Als Richtschnur gelten für Küche und Bad fünf Jahre, für Wohnräume, Schlafzimmer, Flur und Toilette acht Jahre und für Nebenräume zehn Jahre.

Was gilt beim Auszug?

Wenn ein Mieter auszieht, bevor die Frist abgelaufen ist, muss er gar nicht streichen – das galt bislang allerdings eher theoretisch. Denn die meisten Mietverträge enthalten sogenannte Abgeltungs- oder Quotenklauseln. Sie verpflichten den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn bei Vertragsende noch kein Renovierungsbedarf besteht. Nach vier Jahren muss er dann zum Beispiel 50 Prozent der Kosten tragen, die nach acht Jahren fällig geworden wären – das war bis zur aktuellen Entscheidung des BGH auch zulässig.

Mit der aktuellen Entscheidung hat der BGH dieses Modell grundsätzlich gekippt, weil darin eine unzulässige Benachteiligung des Mieters liege. Der Kostenanteil, der auf den Mieter entfalle, lasse sich nicht zuverlässig bestimmen, so die Karlsruher Richter. Das heißt: Wer vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht, muss grundsätzlich nicht mehr streichen.

Müssen Wände weiss gestrichen werden?

Umstritten ist immer wieder, welche Wand- und Deckenfarben der Vermieter bei der Rückgabe der Wohnung akzeptieren muss. Nach der Rechtsprechung des BGH muss die Wohnung zwar nicht schneeweiß gestrichen sein, bunte Farben sind aber ausdrücklich nicht zulässig. Der Mieter kann verpflichtet werden, die Wohnung in „hellen, neutralen“ Farben zurückzugeben, von denen man annehmen kann, dass sie den meisten potenziellen Nachmietern gefallen (AZ: VIII ZR 416/12).

Wie lässt sich Streit am Mietende vermeiden?

Vor allem beim Auszug gibt es oft Ärger um fällige Schönheitsreparaturen. Der lässt sich verhindern, wenn man schon zwei oder drei Monate vor dem Ende des Mietvertrags über Schönheitsreparaturen spricht. Dabei lässt sich oft eine Einigung über die Verteilung der Kosten erzielen. Grundsätzlich empfiehlt es sich nach den aktuellen BGH-Entscheidungen für jeden Mieter, die Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag zu überprüfen und mit dem Vermieter über eine Lösung zu sprechen, falls ungültige Klauseln enthalten sind. Denn geändert werden kann der Vertrag nur in beidseitigem Einvernehmen.

Quelle: Deutsche Anwaltauskunft