Rechtstipps für Bauherren
Das eigene Häuschen im Grünen – wenn auch aktuell Gegenstand politischer Diskussionen – ist Wunsch vieler Menschen. Oder wenigstens eine eigene Wohnung, als Rückzugsort, Heimat, Geldanlage. Die eigenen vier Wände bauen oder sanieren, das macht man nicht so oft im Leben, oft nur ein einziges Mal. Viel Leidenschaft, Ideen und Geld fließen in das Projekt. Immer in der Hoffnung, dass alles so wird, wie man es sich vorstellt. Doch immer wieder wird diese Hoffnung enttäuscht, durch fehlerhafte Arbeiten, eine zu hohe Rechnung. Der COBURGER hat sich dazu mit Heidi Schüler von der Kanzlei Hörnlein & Feyler unterhalten, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht und öffentliches Baurecht.
COBURGER: Gleich mal eine ganz aktuelle Frage: Materialien für den Bau werden immer knapper, die Preise steigen. Wie wirkt sich das nach Ihrer Erfahrung aus?
Heidi Schüler: Viele Bauunternehmen können ihre Angebote aktuell nur noch mit Tagespreisen beispielsweise für Holz versehen. Bis der Bau realisiert werden kann, ist nach aktueller Entwicklung der Einkaufspreis dann ja schon wesentlich höher. Da wäre ein Festpreis z.B. für das benötigte Holz ein zu großes unternehmerisches Risiko.
COBURGER: Die Immobilienpreise sind insgesamt in den letzten Jahren nach oben geschnellt, Handwerker sind auch knapp, wie verhält es sich denn insgesamt mit den Baukosten? Sind die oft Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten zwischen Bauherren und Bauunternehmen?
Heidi Schüler: Baukostenüberschreitungen kommen in der Tat oft vor. Meistens sind die Probleme im wahrsten Sinne des Wortes hausgemacht: Es gibt keine klare Vertragsgestaltung, viel wird per Handschlag vereinbart, gerade bei Einfamilienhäusern oder Garagen oder auch Einzelaufträgen bei einer Sanierung. Aktuell habe ich so einen Fall, da hat ein Bauunternehmen auftragsgemäß den Rohbau eines Kellers erstellt. Der Bauherr bat den Unternehmer dann noch um Unterstützung bei Erdgeschoß und Obergeschoß – ohne schriftliche Vereinbarung. Die Rechnung war am Ende entsprechend höher. Letztlich endete das Ganze vor Gericht. Man muss aber sagen, dass Rechtsstreite in solchen Angelegenheiten überwiegend mit einem Vergleich enden.
COBURGER: Was sagt denn die Gesetzgebung dazu?
Heidi Schüler: Anfang 2020 gab es eine Baurechtsreform, die besagt unter anderem, dass Verbraucherverträge über den Bau eines neuen Gebäudes oder größere Umbaumaßnahmen wie eine Kernsanierung immer schriftlich verfasst werden müssen. Dazu gehören dann eine vollständige und klare Baubeschreibung, verbindliche Angaben zum Zeitplan und eine Widerrufsbelehrung. Der Bauvertrag sollte auch einen verbindlichen Zahlungsplan und entsprechende Vertragsstrafen für den Fall, dass der Vertrag nicht erfüllt werden kann, enthalten.
COBURGER: Was gilt denn nun, wenn eine Baufirma eine Kalkulation nicht halten kann?
Heidi Schüler: Wenn ein Bau um mehr als 20% teurer wird als angeboten, kann der Besteller den Vertrag kündigen und nur den aktuellen Stand abrechnen lassen. Es gibt allerdings eine unverzügliche Anzeigepflicht des Unternehmers, wenn er die Kalkulation nicht einhalten kann. Es kommt auch immer mal wieder vor, dass mitten im Bau Verträge gekündigt werden aus ganz unterschiedlichen Gründen. Dann muss der Bauherr sich nach einer neuen Firma umschauen. Oft nehmen Häuslebauer den günstigsten Anbieter und wundern sich, wenn es nicht so läuft wie erhofft. Man sollte – wenn möglich – immer ein zweites oder drittes Angebot einholen und sich umhören, wer mit welchen Unternehmen gute Erfahrungen gemacht hat. Es kommt auch ab und zu vor, dass ein Bauunternehmen während des Baus insolvent wird, dann bleibt man meistens auf seinen Kosten sitzen, wenn man schon Abschlagszahlungen geleistet hat oder Mängel vorhanden sind. Einen Rechtsstreit muss man dann meistens auch selbst bezahlen, weil üblicherweise in den Rechtsschutzversicherungen Baurisiken ausgeschlossen sind.
COBURGER: Und wie ist das mit Mängeln am Bau?
Heidi Schüler: Im Baurecht beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre nach Abnahme. Die Abnahme ist also ein entscheidender Punkt. Danach muss der Bauherr einen Mangel nachweisen, bis zur Abnahme dagegen der Bauunternehmer die Mangelfreiheit. Sind Mängel vorhanden, muss der Bauherr dem Unternehmer die Möglichkeit geben, diese in angemessener Zeit zu beseitigen. Tut er dies nicht, stehen dem Bauherrn weitergehende Gewährleistungsrechte wie Kündigung, Minderung, Schadenersatz oder Zahlung der Mangelbeseitigungskosten zu.
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